Avskrivning Fastighet: En komplett guide till avskrivningar på byggnader och fastighetsinvesteringar

17 september 2025 Forvaltare

Att hantera avskrivningar på fastigheter är en av de mest centrala frågorna när företag och privatpersoner äger eller förvaltar byggnader. En korrekt avskrivning av fastighet påverkar inte bara bokslutet utan även beskattningen och beslut om nya investeringar. I denna artikel går vi igenom vad avskrivning fastighet innebär, vilka regler som gäller i Sverige, hur man beräknar avskrivningar och vilka praktiska fallgropar som är värda att känna till för den som äger eller förvaltar en fastighetsportfölj.

Vad innebär avskrivning av fastighet?

Avskrivning av fastighet är en systematisk fördelning av byggnadens anskaffningsvärde över byggnadens ekonomiska livslängd. När man köper eller bygger en fastighet är tomtens värde normalt inte avskrivningsbart, medan byggnadsdelen kan redovisas som en kostnad över tid. Syftet med avskrivningar är att spegla värdeminskningen som uppstår när byggnaden åldras, slits och används i verksamheten. Avskrivningen gör det möjligt att matcha kostnaderna med intäkterna över tiden och ger en rättvis bild av företagets resultat.

Avskrivning fastighet används i redovisning och beskattning, men detaljerna kan skilja mellan olika företagsformer och redovisningsmetoder. I praktiken innebär det ofta en årlig kostnadsföringspost i resultaträkningen och en minskad skattemässig vinst baserat på byggnadens avskrivningar. För fastigheter som används i näringsverksamhet är det vanligt att använda en fast avskrivningssats, medan andra regelverk kan kräva olika tillvägagångssätt beroende på användning, livslängd och byggnadens karaktär.

Innan vi går djupare in i hur avskrivningar beräknas är det värt att klargöra några centrala begrepp:

Anskaffningsvärde – det belopp som anskaffat byggnaden eller köpt byggnad inklusive kostnader för färdigställande. Del av anskaffningsvärdet som tillfaller byggnaden (inte tomten) används i avskrivningar.

Byggnadens livslängd – den tidsperiod över vilken byggnaden förväntas kunna användas i verksamheten. Denna livslängd ligger till grund för avskrivningsperioden.

Tomt – mark och tomt som byggnaden står på räknas vanligtvis som icke-avskrivningsbar i de flesta vanliga svenska beskattnings- och redovisningssammanhang.

Avskrivningsmetod – hur avskrivningen fördelas över åren, till exempel en rak (lika stor varje år) avskrivning eller unika metoder beroende på byggnadens livslängd och användning.

Kompentsavskrivning – en mer detaljerad metod där byggnadens olika komponenter (t.ex. tak, fasad, VVS) ges olika livslängder och avskrivningar efter varje komponent livslängd.

Skatt och redovisning: avskrivningar i bokföring mot skattemässiga avskrivningar

Det finns en viktig skillnad mellan hur avskrivningar redovisas i bokföringen och hur de hanteras skattemässigt. I bokföringen används ofta en mer detaljerad uppdelning av byggnadens komponenter och en internationell eller svensk redovisningsstandard som styr hur avskrivningar ska bokföras och rapporteras. Skattemässiga avskrivningar, å andra sidan, bestäms av Skatteverket och reglerna kan variera beroende på hur fastigheten används, vilken bolagsform som äger fastigheten samt byggnadens typ och ålder.

En vanlig praxis i Sverige är att använda en rak avskrivning över byggnadens ekonomiska livslängd. Denna metod innebär att man varje år skriver av samma procentsats av byggnadens anskaffningsvärde som är avsett för avskrivningar. Tomtens värde förs inte avskrivningar på skattemyndigheten, eftersom marken inte anses förlänga sin ekonomiska livslängd i samma utsträckning som byggnaden. För att undvika missförstånd är det viktigt att tydligt särskilja byggnadens skattemässiga avskrivningar från övriga kostnader och att en korrekt uppskattning av byggnadens livslängd görs i försäkringar och bokföring.

Hur beräknas avskrivning av fastighet?

Här följer en praktisk genomgång av hur man normalt går tillväga när man beräknar avskrivningar på fastighet. Notera att exakta regler och belopp kan variera beroende på företagsform och uppdaterade regler från Skatteverket. Alltså bör man alltid kontrollera aktuell lagstiftning och rådfråga en revisor vid större beslut.

Steg 1: Bestäm anskaffningsvärde för byggnaden

Det första steget är att fastställa byggnadens anskaffningsvärde. Vid en fastighetsaffär där byggnad och tomt köps samtidigt görs normalt en uppdelning av kostnaden mellan byggnad och mark. Byggnadens andel utgör grunden för avskrivningar. Om byggnaden byggts själv kan byggnadens verkliga kostnader användas som anskaffningsvärde. Det är viktigt att inte medräkna tomtens värde i avskrivningen.

Steg 2: Fastställ byggnadens livslängd

Livslängden bestämmer hur många år avskrivningen ska fördelas över. I praktiken används ofta en livslängd runt 50 år för bostads- och kommersiella byggnader när man gör en rak avskrivning. Men olika byggnader kan ha olika livslängder: äldre byggnader, nyare konstruktioner, eller byggnader med snabbare teknisk utveckling kan ha kortare eller längre livslängder beroende på bruk och underhåll. Vid komponentbaserad avskrivning kan varje del få sin egen livslängd baserad på dess konstruktion och slitage.

Steg 3: Välj avskrivningsmetod

Den vanligaste metoden för avskrivning av fastighet är rak avskrivning över byggnadens livslängd. Det innebär att byggnadens anskaffningsvärde delas lika mellan varje år under livslängden, vilket ger en konstant årlig avskrivning. I mer avancerade redovisningsmiljöer kan man tillämpa komponentavskrivning där olika delar av byggnaden (till exempel tak, fasad, byggnadens grund) avskrivs separat med olika livslängder. Valet av metod påverkar både resultat- och balansräkningen och bör göras i samråd med revisor eller rådgivare.

Steg 4: Bokföring och avstämning

När avskrivningen är bestämd bokförs den som en kostnad i resultaträkningen och som en avskrivning på byggnadens konto i balansräkningen. Om byggnaden delas upp i olika komponenter används separate konton för varje komponent i redovisningen. Det är viktigt att regelbundet avstämma byggnadens bokförda värde mot eventuell försäljning, nyanskaffning eller uppgraderingar som påverkar anskaffningsvärdet. Vid större renoveringar eller tillbyggnader kan det vara aktuellt att uppgradera byggnadens avskrivning eller lägga till nya livslängder för respektive del.

Exempelberäkning: en praktisk illustration av avskrivning fastighet

Anta att ett företag köper en byggnad för 6 000 000 kronor där marken utgör 1 000 000 kronor och bygget 5 000 000 kronor. Byggnaden har en uppskattad livslängd på 50 år. Då blir den årliga avskrivningen enligt rak metod:

Byggnadens anskaffningsvärde: 5 000 000 kr
Årlig avskrivning (rak, 2 % per år): 5 000 000 kr x 2 % = 100 000 kr
Varje år minskar byggnadens bokförda värde med 100 000 kr i 50 år.

Notera att tomtens värde på 1 000 000 kr inte avskrivs. Efter årtionden kommer byggnaden att ha skrivits av helt eller i stort sett, och det bokförda värdet kommer att spegla återstående värde i byggnaden. Om till exempel byggnaden byggdes ut eller renoverades kraftigt under perioden, kan man behöva omvärdera byggnadens livslängd och avskrivningsplan.

Komponentsavskrivning vs enhetlig avskrivning

Enhetlig avskrivning delar upp byggnaden i olika komponenter som var och en har sin egen livslängd. Denna metod är särskilt användbar när vissa delar av byggnaden åldras mycket snabbare än andra eller när renoveringar påverkar vissa komponenter betydligt mer än andra. Till exempel takbyte, fasadrenovering eller installation av ny VVS kan leda till att respektive del får en ny livslängd och ny avskrivningsplan. Komponentsavskrivning kan ge bättre spegling av verkliga underhållsbehov och därmed ett bättre beslutstöd i budgetering och investeringsplanering.

För den som driver mindre företag eller enskild näringsverksamhet är det vanligt att använda en mer förenklad rak avskrivning, i synnerhet om byggnaden inte består av distinkta, tydligt separata delar som kräver olika underhållsscheman. Oavsett metod är det viktigt att dokumentera beslutet tydligt i redovisningen och att följa Skatteverkets riktlinjer och rekommendationer.

Regler och praktisk tillämpning i Sverige

Regler kring avskrivning av fastighet i Sverige hanteras av Skatteverket samt redovisningsstandarder som gäller för olika bolagsformer. Några centrala punkter som ofta är bra att känna till:

Du avskrivning på byggnaden, inte på tomtmarken. Tomtens värde kan inte avskrivas i beskattningen.
Vanligtvis används rak avskrivning över byggnadens ekonomiska livslängd, ofta ca 50 år, vilket ger en 2% årlig avskrivning på byggnadens anskaffningsvärde.
Komponentsavskrivning ger möjlighet att avskriva olika delar med olika livslängder om byggnaden innehåller element med olika slitage och livslängd.
Redovisning och beskattning kan skilja sig; rådgör med revisor för att säkerställa att avskrivningar görs korrekt och enligt gällande regler.
Viktigt med korrekt anskaffningsvärdesfördelning mellan byggnad och mark vid köptillfälle; fel överföring kan påverka både bokslut och beskattning.

Praktiska tips för fastighetsägare och investerare

För att få maximal nytta av avskrivningar på fastighet är här några praktiska tips som kan underlätta den löpande ekonomihanteringen:

Spara alla fakturor och dokumentation om renoveringar och förbättringar. Vid större uppgraderingar kan vissa kostnader capitaliseras som en del av byggnadens kostnad och påverka avskrivningen.
Efter en större renovering kan det vara motiverat att justera livslängden för den berörda komponenten eller byggnaden i sin helhet.
I bokföringen bör avskrivningar bokföras på separata konton för byggnad och, om tillämpligt, olika byggnadskomponenter. Detta underlättar uppföljning och revision.
Avskrivningar kan påverka beskattning och redovisat resultat, särskilt när fastigheten används i olika bolagsformer eller kombineras med andra avskrivningsregler.
När man köper en byggnad är det viktigt att rätt fördelning mellan byggnad och mark görs enligt gällande praxis. En felaktig uppdelning kan leda till felaktig beskattning.

Vanliga missförstånd kring avskrivningar av fastighet

Det finns flera missförstånd som ofta dyker upp när det handlar om avskrivning fastighet. Här är några av de vanligaste och tydliga förklaringar:

Allt byggnadens värde avskrivs varje år. I verkligheten bestäms avskrivningen av byggnadens livslängd och den valda metoden. Tomtens värde avskrivs inte.
Företag kan avskriva allt om byggnaden används i verksamhet. Det är byggnadens användning och vilken typ av verksamhet som avgör. Vissa byggnader eller delar kan ha särskilda regler, och skattemässiga avskrivningar styrs av Skatteverket.
Man måste alltid använda komponentsavskrivning. Komponentsavskrivning är ett alternativ som ger bättre precision för vissa byggnader men är inte alltid nödvändigt eller lämpligt för små företag.
Byggnadens livslängd är fast och oförändrad. Livslängden kan uppdateras i takt med förhållanden som renoveringar, användning och golv- eller takersättning.

Vanliga frågor om avskrivning av fastighet

Kan man avskriva marken? Nej, tomtmarken är normalt inte avskrivningsbar. Avskrivningar gäller byggnaden och dess komponenter.
Hur ofta ska jag se över avskrivningsplanen? Det är klokt att genomföra en årlig eller åtgärdsbaserad översyn i samband med bokslut och större renoveringar.
Vad händer om jag säljer byggnaden? Vid försäljning påverkas beskattningen och det avskrivna värdet spelar en roll i beräkningen av eventuell vinst eller förlust.
Kan jag använda olika avskrivningssätt för olika byggnader i samma bolag? Ja, det kan vara rimligt om byggnaderna har olika livslängder eller användningar. Rådgör med revisor.
Hur påverkar avskrivningar kassaflödet? Avskrivningar är en icke-kassaflödeskostnad i redovisningen, men de minskar beskattningen och därmed den faktiska skattekostnaden.

Avskrivningar i olika bolagsformer

Hur avskrivningar hanteras kan skilja mellan enskild firma, aktiebolag och andra bolagsformer. Generellt gäller att:

I en enskild firma eller handelsbolag är avskrivningar en del av resultatet och påverkar beskattningen i inkomstslaget företag.
I aktiebolag kommer avskrivningarna att påverka årets skattemässiga resultat och bokföringen på samma sätt, men beskattningen sker i bolagsskattens kontext och eventuella utdelningsbeskattningar kan spela in vid vinstutdelning.
För fastigheter som hyrs ut till tredje part och används i näringsverksamhet är det vanligt att tillämpa standardiserade avskrivningsnivåer, men avvikande regler kan gälla för vissa sektorer eller program.

Skatte- och redovisningslandskapet förändras över tid. Det är viktigt att hålla sig uppdaterad eftersom reglerna för avskrivningar kan justeras. Exempelvis kan nya riktlinjer komma för specifika fastighetstyper, för förändrad byggnadens livslängd eller för hur komponenter ska beräknas. För den som äger eller förvaltar en större fastighetsportfölj är det därför särskilt viktigt att ha en nära dialog med revisor eller redovisningskonsult och att följa Skatteverkets officiella uttalanden och vägledningar. Genom att ligga i framkant kan man säkerställa att avskrivningarna speglar verkliga ekonomiska förhållanden och att skattepositionen är korrekt.

För att göra begreppet avskrivning fastighet mer konkret kan vi titta på två scenarier som speglar vanliga situationer i praktiken:

Scenario A: En bostadsrättsförening köper en byggnad

Föreningen köper en flerbostadsfastighet för 120 miljoner varav byggnaden utgör 95 miljoner och tomten 25 miljoner. Byggnaden har prognostiserad livslängd på 50 år. Årlig avskrivning enligt rak metod blir 95 000 000 x 2 % = 1,9 miljoner per år. Föreningen kan välja en komponentbaserad approach om olika delar har tydliga livslängder och underhållsbehov.

Scenario B: Ett mindre företag äger en kommersiell byggnad

Företaget köper en kommersiell byggnad för 8 miljoner, varav tomt 1,5 miljoner och byggnad 6,5 miljoner. Livslängden bedöms till 40 år i ett standardfall. Årlig avskrivning blir 6,5 miljoner x 2 % = 130 000 kr per år. Om företaget uppgraderar taket efter 15 år kan detta påverka livslängden och avskrivningens fördelning i framtiden.

Avskrivning av fastighet är en väsentlig del av hur företag redovisar och beskattar sina byggnader. Genom att noggrant fastställa anskaffningsvärdet, bygga upp en sund plan för byggnadens livslängd och välja rätt metod kan man uppnå en tydlig bild av både resultat och kassaflöde. Det är viktigt att inte glömma att tomtens värde normalt inte avskrivs, och att eventuella renoveringar och förbättringar kan påverka avskrivningen och livslängden. För den som vill optimera sin fastighetsportfölj och samtidigt följa reglerna är det alltid en god idé att arbeta nära en erfaren revisor eller rådgivare som kan vägleda i specifika frågor om avskrivning fastighet och skattemässiga konsekvenser.

Innan du avslutar bör du känna till några viktiga termer som ofta används i diskussioner om avskrivningar av fastighet:

– priset för byggnaden exklusive marken, samt dess tillägg och förbättringar.

Livslängd – den förväntade tiden under vilken byggnaden kan användas i verksamheten.

Avskrivningsmetod – rak avskrivning eller komponentbaserad avskrivning.

Skatteverkets regler – de rättsliga ramarna för hur avskrivningar får göras skattemässigt.

Redovisning – hur avskrivningar bokförs i företagets bokföring och årsredovisning.

Sammanfattningsvis är nyckeln till en effektiv avskrivning av fastighet att kombinera en tydlig uppdelning mellan byggnad och mark, velat fokus på livslängd och rätt vald avskrivningsmetod, samt regelbunden översyn av livslängder vid större renoveringar. Genom att dokumentera kostnader korrekt och hålla en när dialog med revisor kan man säkerställa en optimal balans mellan rättvis bokföring, skatteeffektivitet och en hållbar investeringsstrategi som gynnar fastighetsägaren över tid.